L'essentiel du Jeanbrun à Toulouse en 6 chiffres
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet d'amortir chaque année une partie du prix d'un appartement loué nu. Cet amortissement vient en déduction de vos loyers imposables. Toulouse est classée en zone A, ce qui fixe son plafond de loyer intermédiaire et ses plafonds de ressources ; les plafonds de loyer social et très social sont fixés par commune. Voici les six valeurs à retenir avant tout calcul.
Le dispositif concerne les appartements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les maisons individuelles sont exclues. Dans l'ancien, les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix d'achat et aboutir à une réhabilitation lourde classant le logement en A ou B. Le régime réel d'imposition des revenus fonciers est obligatoire : le micro-foncier est exclu. Le détail figure dans notre guide complet du statut du bailleur privé.
Comment le Jeanbrun réduit l'impôt sur vos loyers
Le mécanisme repose sur deux leviers qui s'additionnent : l'amortissement du bâti, propre au Jeanbrun, et le régime du déficit foncier, qui reste celui du droit commun.
L'amortissement : une charge sans sortie d'argent
Le fisc considère que 20 % du prix correspondent au terrain, qui ne s'use pas. Les 80 % restants sont amortis chaque année au taux correspondant au niveau de loyer choisi. Cet amortissement se déduit des loyers comme une charge, alors que vous ne décaissez rien. L'amortissement démarre le premier jour du mois d'achèvement ou d'acquisition. La première année, il est calculé au prorata des mois.
Ancien : amortissement annuel = 80 % × (prix d'acquisition net de frais + travaux) × taux applicable (3 %, 3,5 % ou 4 %)
Le résultat est ensuite limité par le plafond annuel du foyer fiscal (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €).
L'amortissement se poursuit après les 9 ans tant que le bien reste loué nu, jusqu'à ce que le cumul atteigne 80 % de la somme du prix d'acquisition net de frais et, dans l'ancien, des travaux. Pour un bien de 300 000 € en intermédiaire, cela représente 30 ans d'amortissement.
Le déficit foncier : jusqu'à 10 700 € sur le revenu global
Si vos charges, intérêts d'emprunt et amortissement compris, dépassent vos loyers, le résultat foncier devient négatif. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, amortissement compris. Les intérêts ne s'imputent que sur les revenus fonciers. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La doctrine majoritaire admet que l'amortissement Jeanbrun peut créer ce déficit imputable, faute de règle contraire dans le texte. Le BOFiP propre au dispositif n'est pas encore publié : ce point reste à confirmer.
Exemple : un T2 de 45 m² à 200 000 € à Toulouse
Prenons un T2 neuf de 45 m² sans annexe, acheté 200 000 €, loué en intermédiaire, pour un investisseur dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %.
- Amortissement. 80 % × 200 000 € = 160 000 € de base. 160 000 € × 3,5 % = 5 600 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
- Coefficient de surface. 0,7 + 19 / 45 = 1,1222, arrondi à 1,12.
- Plafond de loyer. 14,64 € × 1,12 = 16,40 €/m², soit 16,40 € × 45 m² = 738 € par mois hors charges.
- Loyer réaliste. Un ordre de grandeur du loyer de marché toulousain, reconstitué à partir de la valeur intermédiaire Loc'Avantages de 11,31 €/m², est d'environ 13,31 €/m², soit environ 599 € par mois pour 45 m². Il ne préjuge pas du loyer du logement étudié. C'est ce loyer, et non le plafond, qui sert de base.
- Achat comptant. En arrondissant le loyer mensuel de 598,95 € à 599 € pour cette simulation, les loyers annuels retenus sont de 7 188 €. Moins environ 1 245 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance), ils donnent 5 943 € de revenu foncier. Sans Jeanbrun, l'impôt atteint environ 2 805 € (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). Avec l'amortissement de 5 600 €, le revenu imposable tombe à 343 € et l'impôt à 162 €. Le gain avoisine 2 640 € par an.
- Achat à crédit. Avec un emprunt qui couvre la totalité de l'opération et les hypothèses de crédit retenues, les intérêts et les autres charges peuvent rendre le résultat foncier déficitaire avant amortissement. L'amortissement augmente alors le déficit. Sous réserve que ce déficit supplémentaire soit entièrement imputable sur le revenu global, point en attente du BOFiP, le gain lié à l'amortissement pourrait atteindre environ 1 680 € par an (5 600 € × 30 %) à une TMI de 30 %, sans économie de prélèvements sociaux.
Le calcul détaillé, année par année, se trouve dans notre guide du fonctionnement de la loi Jeanbrun.
Toulouse et sa métropole : zone A, plafonds de loyer et de ressources
Le zonage ne conditionne pas l'éligibilité au Jeanbrun : un appartement peut en bénéficier partout en France. La zone fixe le plafond de loyer intermédiaire et les plafonds de ressources du locataire ; les plafonds de loyer social et très social sont fixés par commune. Toulouse est en zone A depuis octobre 2023, avec les plafonds correspondants.
Plafonds de loyer 2026 à Toulouse
| Niveau de loyer | Plafond Toulouse (€/m²/mois) | Origine du plafond | T2 de 45 m² après coefficient 1,12 |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 | Barème par zone (zone A), BOFiP 2026 | 16,40 €/m², soit 738 € |
| Social | 9,31 | Plafond communal Loc'Avantages, arrêté du 6/1/2026 | 10,43 €/m², soit 469 € |
| Très social | 7,32 | Plafond communal Loc'Avantages, arrêté du 6/1/2026 | 8,20 €/m², soit 369 € |
Seul le plafond intermédiaire dépend de la zone. Les plafonds social et très social sont fixés commune par commune : ceux de Blagnac ou de Colomiers diffèrent de ceux de Toulouse, indépendamment du classement de ces communes. À Blagnac, par exemple, le plafond social est de 8,20 €/m² et le très social de 6,45 €/m².
La surface retenue est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes admissibles (balcon, loggia, cave, véranda, cellier), dans la limite de 8 m² ajoutés. Pour une terrasse, seule une surface maximale de 9 m² entre dans le calcul des annexes. Les parkings et garages ne comptent pas. Le coefficient 0,7 + 19 / surface est plafonné à 1,2 et s'applique aux trois niveaux.
Plafonds de ressources des locataires (zone A, revenu fiscal de référence N-2)
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| Couple ou personne seule + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
En intermédiaire, le plafond de ressources d'une personne seule est de 44 344 € de revenu fiscal de référence. Le plafond de ressources très social est plus bas ; évaluez la demande locative correspondant à ce niveau avant d'établir votre prévision de relocation.
Pour calculer le loyer exact de votre logement avec ses annexes, ou vérifier le dossier d'un candidat, consultez notre dossier sur les plafonds Jeanbrun 2026 à Toulouse, loyers et ressources.
Calculer mon loyer maximum Voir les plafonds par commune
Les erreurs fréquentes des guides sur le Jeanbrun à Toulouse
Voici quatre erreurs de calcul ou d'interprétation à éviter. Elles faussent directement les simulations.
Erreur 1 : « 8 000 € d'amortissement par logement »
Le plafond de 8 000 € s'applique par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, neufs et anciens. Si vous achetez deux T2 à 200 000 €, vous n'amortissez pas 11 200 € : vous êtes limité à 8 000 €. L'excédent n'est pas reporté sur l'année suivante, il allonge seulement la durée totale d'amortissement. Dans le neuf intermédiaire, le plafond est atteint à partir d'environ 285 714 € de prix cumulé. Au-delà, chaque euro investi ne génère plus d'amortissement supplémentaire chaque année. Le même plafond vaut dans l'ancien : les 10 700 € affichés par certains simulateurs pour l'ancien confondent le plafond d'amortissement avec celui du déficit foncier.
Erreur 2 : un barème social et très social « de la zone A »
On lit un peu partout des plafonds de 12,06 et 9,47 €/m², de 10,60 et 8,27 €/m², ou un calcul de 15 % et 30 % sous l'intermédiaire. Aucun de ces montants ne constitue un barème social ou très social uniforme applicable à toute la zone A. Les niveaux social et très social reprennent les plafonds Loc'Avantages, fixés par arrêté pour chaque commune. Pour Toulouse, ce sont 9,31 et 7,32 €/m². Une simulation fondée sur 12,06 €/m² surestime votre loyer social de près de 30 %.
Erreur 3 : amortir les frais de notaire
La base est de 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les frais de notaire, de garantie et de courtage n'entrent pas dans la base amortissable. Pour un achat de 200 000 € avec environ 5 000 € de frais de notaire dans le neuf, la base reste de 160 000 €, et non de 164 000 €. Ces frais restent en revanche finançables par le crédit.
Erreur 4 : « le social ouvre droit à 10 000 € »
Louer un logement en social ne suffit pas à relever le plafond. Il passe à 10 000 € seulement si au moins 50 % des revenus bruts de l'ensemble de vos logements amortis proviennent de locations sociales, et à 12 000 € si ce seuil de 50 % est atteint en très social. Si vous détenez un logement intermédiaire et un logement social dont le loyer est plus faible, vous restez sous le seuil de 50 % et le plafond reste à 8 000 €.
Où acheter : quartiers de Toulouse et communes alentour
Le Jeanbrun impose un appartement en immeuble collectif et une location de 9 ans en résidence principale. Le choix de l'emplacement se juge donc sur la demande locative à long terme, la desserte et la qualité du bâti, davantage que sur l'avantage fiscal, identique partout dans la commune.
Dans Toulouse
Montaudran
Quartier d'activités aéronautiques et spatiales en reconversion. Desserte, environnement d'emploi et demande locative du secteur sont à vérifier pour le programme envisagé.
La Cartoucherie
Ancien site industriel devenu écoquartier, relié au centre par le tramway, avec une offre neuve importante.
Borderouge
Quartier desservi par la ligne B du métro. La demande locative et le profil des locataires sont à évaluer pour le programme envisagé.
Rangueil
Pôle universitaire et hospitalier. La demande pour les petites surfaces est à évaluer au regard des plafonds de ressources et d'une location de 9 ans en résidence principale.
Matabiau et Bonnefoy
Secteur de la gare en transformation, proche de l'hypercentre, où le neuf côtoie l'ancien à réhabiliter.
Dans l'ancien du centre historique, vérifiez l'état de la structure et de la copropriété avant de vous engager. Dans certaines zones, le risque d'inondation lié à la Garonne ou le retrait-gonflement des argiles se consultent avant tout achat. Notre dossier où investir en Jeanbrun à Toulouse, quartier par quartier détaille ces points.
Dans Toulouse Métropole et les communes voisines
D'après les données dont nous disposons, Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union seraient en zone A, avec le plafond intermédiaire de 14,64 €/m² mais des plafonds sociaux propres à chaque commune. Balma, Tournefeuille, Ramonville-Saint-Agne, Saint-Orens-de-Gameville, Castanet-Tolosan et Cugnaux seraient en B1, où le plafond intermédiaire descend à 11,80 €/m² et où les plafonds de ressources sont plus bas. Ce classement n'est pas confirmé : avant d'utiliser le plafond d'une commune périphérique dans une simulation, vérifiez son classement dans l'arrêté de zonage du 5 septembre 2025.
Comparez zone, plafonds et plafonds sociaux dans notre dossier Jeanbrun dans Toulouse Métropole, commune par commune.
Jeanbrun classique ou Super Jeanbrun (LLI en SCI) : lequel pour quel profil
Le « Super Jeanbrun » désigne le cumul du Jeanbrun et du logement locatif intermédiaire (LLI). Le LLI est réservé aux personnes morales : pour cumuler les deux, il faut acheter via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Toulouse fait partie des communes éligibles au LLI.
Ce que le LLI ajoute
- Une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Le prix baisse d'environ 8,33 %, et non de 10 % : un bien à 200 000 € TTC au taux de 20 % revient à environ 183 333 € TTC au taux de 10 %. La base Jeanbrun est calculée sur ce prix réduit, soit un amortissement de 5 133 € par an en intermédiaire.
- Une créance égale à la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pendant 20 ans. Pour une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, elle est remboursable immédiatement. À Toulouse, l'exonération de deux ans du neuf étant limitée à 40 %, la durée de 20 ans ne devrait pas être réduite.
- Les mêmes plafonds de loyer et de ressources que le Jeanbrun intermédiaire. Le Jeanbrun social ou très social reste compatible, puisqu'il est plus strict.
Les contreparties
La vente avant la seizième année entraîne le remboursement de l'écart de TVA. De la onzième à la quinzième année, une vente n'est possible sans complément que si elle porte sur 50 % au plus des logements de l'opération, ce qu'une SCI détenant un seul lot ne peut pas remplir. L'horizon réaliste est donc de 15 ans révolus. S'ajoutent les frais de la SCI, de l'ordre de 1 500 € à la création puis de 800 € par an pour la comptabilité et la déclaration, selon nos hypothèses. Chaque associé doit conserver toutes ses parts pendant les 9 ans de l'engagement Jeanbrun.
| Critère | Jeanbrun classique | Super Jeanbrun (LLI en SCI à l'IR) |
|---|---|---|
| Acquéreur | Particulier ou SCI à l'IR | SCI à l'IR obligatoire |
| TVA sur un bien neuf | 20 % | 10 % (prix −8,33 %) |
| Taxe foncière | À votre charge | Compensée par une créance pendant 20 ans |
| Durée minimale | 9 ans | 15 ans révolus |
| Frais annexes | Aucun frais de SCI en cas d'achat direct ; frais de structure possibles en cas d'achat via une SCI | Création et tenue de la SCI |
| Offre disponible | Logements neufs en immeuble collectif, sous réserve de vérifier les conditions d'éligibilité du bien et de l'acquisition | Programmes LLI, avec une mixité sociale portée par le promoteur |
Le Jeanbrun classique convient si vous voulez garder la possibilité de revendre après 9 ans ou si vous achetez seul sans structure. Le Super Jeanbrun se justifie pour un projet patrimonial de 15 ans ou plus, avec des associés prêts à tenir une SCI. Dans les deux cas, une étude au cas par cas reste nécessaire, notamment sur la sortie fiscale. Le détail figure dans notre guide de la loi Jeanbrun.
Les programmes neufs à étudier
Pour chaque programme affiché, vérifiez la commune, la nature du logement, les dates pertinentes et l'ensemble des conditions d'éligibilité avant de le considérer comme éligible. L'amortissement débute le premier jour du mois d'achèvement du logement, ou du mois de son acquisition si elle est postérieure. Vérifiez aussi la présence éventuelle d'une offre LLI.
Casa Trendy
Sur la route de Narbonne, le premier T1 de Casa Trendy s'achète 138 900 € pour 18,55 m², soit environ 7 490 € du m². C'est à partir de ce ratio que se juge la rentabilité de l'opération.
- T1 dès 138 900 €
- T1 bis
- T2
- T3
Le Brooklyn
Au Brooklyn, le premier T1 de 22,36 m² est affiché 140 900 €, soit environ 6 300 € le m², dans une résidence de coliving de 89 lots à Toulouse est.
- T1 dès 140 900 €
- T2
- T5
Les Temporelles Renoir
À Croix-Daurade, le premier T1 des Temporelles Renoir coûte 165 900 € pour 28,5 m², soit environ 5 821 € le m², dans une résidence seniors de 67 logements livrable au 2e semestre 2028.
- T1 dès 165 900 €
- T1 bis
- T2
Pavillon Marly
Un T2 de 44,71 m² à 188 900 €, soit environ 4 225 € le m², à 300 m du métro Trois Cocus : c'est le lot de référence à étudier en premier sur Pavillon Marly.
- T1
- T2 dès 188 900 €
- T3
- T4
Pavillon Flora
Le T2 d'entrée de Pavillon Flora, 48,63 m² affichés à 190 900 €, fixe le ticket le plus bas pour un investissement Jeanbrun sur ce programme de 52 logements à Toulouse nord.
- T2 dès 190 900 €
- T3
- T4
Reverso
À Toulouse nord, Reverso ouvre avec un T2 de 41,61 m² à 196 900 €, soit environ 4 730 € le m², à 450 m du métro Trois Cocus (ligne B).
- T2 dès 196 900 €
- T3
- T4
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Le simulateur express applique les règles décrites sur cette page : base de 80 % hors frais, taux selon le niveau de loyer, plafond par foyer et plafond de loyer toulousain. Saisissez un prix, votre TMI et le niveau de loyer visé.
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Estimation indicative et non contractuelle, qui ne constitue pas un conseil fiscal.
Pour intégrer le crédit, les charges, le déficit foncier, la surface avec annexes et la sortie à 9, 15 ou 22 ans, utilisez le simulateur Jeanbrun complet pour Toulouse. Pour un projet précis, décrivez-le-nous par e-mail via notre page étudions votre projet Jeanbrun.
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